Управляющая компания: +7 (343) 351-70-20

Обеспечение высокой энергетической эффективности и теплового комфорта в деловых центрах 02 октября 2014 года

 

Постепенное насыщение рынка коммерческой недвижимости, усиление конкуренции и напряженная экономическая ситуация в России заставляют собственников деловых центров и другой недвижимости переосмысливать подходы к управлению этими активами. С одной стороны, необходимо поддерживать на высоком уровне удовлетворенность арендаторов, с другой – не допускать роста (а еще лучше снижать их) эксплуатационных затрат.
Удовлетворенность арендаторов зависит от большого числа факторов. Говоря упрощенно, арендатор доволен, когда может сконцентрироваться на своем бизнесе, не отвлекаясь на проблемы, связанные со зданием, где он размещается. В своей статье мы будем говорить в первую очередь о тепловом комфорте.  Тепловой комфорт зависит от совокупности таких характеристик микроклимата как температура воздуха, лучистая температура (упрощенно – средняя температура поверхностей в помещениях), относительная влажность и скорость движения воздуха. Именно такие критерии сформулированы современными российскими (ГОСТ Р 30494-2011 «здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях) и зарубежными техническими требованиями (ASHRAE Standard 55-2013 Thermal Environmental Conditions for Human Occupancy).
Испытывать тепловой комфорт - значит находиться в равновесии (в части теплового восприятия), когда ничего не беспокоит (не жарко, не холодно, не дует и т.п.) и ничего не хочется изменить (закрыть окно, включить кондиционер и т.д.). К сожалению, это равновесие является очень хрупким и легко может быть нарушено, например, при изменении погодных условий. Тем менее, современное здание должно обеспечивать тепловой комфорт вне зависимости от превратностей природы.
Важно, что современное здание должно быть еще и энергоэффективным, т.е. обеспечивать комфорт при минимальных затратах энергетических ресурсов (и как следствие – ресурсов финансовых). Одной из наиболее известных и общепризнанных технологий строительства энергоэффективных зданий является энергопассивное, опробованное и популяризированное Дармштадским Институтом Пассивного Дома (Германия). Эффективность же здания в процессе эксплуатации призваны процедуры энергетического менеджмента.
Так называемая тепловая оболочка здания (стены, окна, и т.д.) весьма существенное влияние на достигаемый уровень теплового комфорта и уровень энергетической эффективности любого здания. Именно поэтому, четыре из пяти основных принципов энергопассивного дома касаются именно ограждающих конструкций: тепловая защита прозрачных (окон, фонарей, и т.п.) и непрозрачных (стены, перекрытия и т.д.) ограждающих конструкций, их герметичность и минимизация мостиков холода (теплотехнических конструктивных дефектов). При выборе уровня тепловой защиты здания следует руководствоваться не только минимальными требованиями строительных норм и правил и соображениями быстрой окупаемости проекта, но целесообразностью с учетом эффективности всего жизненного цикла здания. Хорошим примером реализации такого принципа является здание БЦ «Сенат» (г. Екатеринбург), которое благодаря высокому уровню тепловой защиты имеет минимальное потребление тепловой энергии на нужды отопления и вентиляции, соответствующее классу энергетической эффективности «А», что было подтверждено в ходе проведенного 
Институтом энергосбережения в 2011 году энергетического аудита.
Качество выполнения тепловой оболочки здания на всех этапах жизненного цикла здания (от проектирования до эксплуатации) в значительной степени предопределяют уровень теплового комфорта и затрат на эксплуатацию объекта.
Но, при этом, не являются достаточным условием комфортного и экономичного здания.
Вторым составляющим успеха является уровень совершенства инженерного оборудования и надлежащая работа. Какой бы хорошей не была оболочка здания, все может испортить плохая работа климатических систем. Следует особо отметить, что недостаточно единожды инвестировать в объект, заложив лучшее оборудование. Важно, чтобы в дальнейшем было обеспечено высококвалифицированное техническое обслуживание. При таком обслуживании должно обеспечиваться не только поддержания объекта в первоначальном состоянии и недопущения аварийных ситуаций (превентивное обслуживание), но своевременная его модернизация с учетом всех требований, предъявляемых собственником. Подобный подход успешно реализован на таких деловых центрах, как «Палладиум» и «Президент» (г. Екатеринбург).
Оптимальным является сопровождение объекта коммерческой недвижимости на всем его жизненном цикле: проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию и непосредственно эксплуатация. Эффективность такого сопровождения возможна лишь при наличии значительного опыта участия в девелоперских проектах и эксплуатации технически сложных объектов. Такой подход позволяет не только обеспечить рациональное инвестирование и снижение риска возникновения существенных недостатков, но и обеспечить, в сочетании с грамотным применением процедур энергетического менеджмента, высокую ценность и доходность объекта недвижимости на протяжении всего жизненного цикла.

Пирогов Алексей Николаевич, MSc
Главный инженер по новым проектам
Управляющая компания RED