Интервью главы УК RED Алексея Клименко 09 июня 2014 года

Глава УК RED Алексей Клименко сравнивает арендаторов высококлассных бизнес-центров с артистами: у международных и федеральных компаний, как и узвезд, есть райдер — четкий перечень требований к офисным пространствам, который управляющая компания обязана выполнить.

 

Первый в Екатеринбурге бизнес-центр класса А, «Сенат», УК RED открыла в 2008 г. Алексей клименко вспоминает: главные условия, которые поставила Главархитектура, касались облика БЦ — он должен был соответствовать архитектурному стилю XIX в. Кроме того, высота здания не должна была превышать четыре этажа, чтобы объект не закрывал Храм-на-Крови. Помимо этих условий девелоперу пришлось скрупулезно проработать все технологические аспекты, чтобы «Сенат» соответствовал требованиям целевой аудитории — «профессиональных арендаторов». «Так мы называем транснациональные и федеральные компании — именно с расчетом на них мы и строили БЦ. Рисковали. Гарантий, что мы вложимся в создание объекта, а желаемые компании точно придут, не было. Таков девелоперский бизнес. Но в итоге все получилось», — поясняет г-н Клименко.

Сейчас в портфеле УК RED три бизнесцентра класса А — к «Сенату» добавились «Палладиум» и «Президент». За шесть лет на рынке офисной недвижимости города поменялось многое, говорит Алексей Клименко. Главное — арендаторы наконец распробовали высококлассные БЦ. А их требования к офисным пространствам заметно выросли.

 

Когда вы только начинали строить первый бизнес-центр, какие запросы были у арендаторов? На кого вы ориентировались?

— Мы поймали докризисную ситуацию, когда рынок быстро и масштабно рос. Поэтому первые наши объекты были нацелены, в основном, на иностранные компании. Даже крупные федеральные игроки шли на втором месте в списке приоритетов. У профессиональных арендаторов требования к офисным пространствам чрезвычайно высоки — это перечни на несколько листов. Наподобие райде-ров гастролирующих звезд, где прописано, какие условия организаторы должны обеспечить для комфортного выступления и пребывания в городе.

Это какие-то запредельные, экстравагантные требования?

—Нет, чего-то удивительного там не бывает. Все в пределах разумного. Например наличие фальшполов. Эта тех­ническая особенность позволяет разме­стить наибольшее количество сотрудни­ков. Их рабочие столы можно поставить в любой части помещения, и при этом офис не будут украшать бесконечно длин­ные гирлянды проводов, которые тянутся от стен с розетками. Есть четкие требования и по безопасности. В том числе — инфор­мационной. Поэтому мы изначально закла­дывали передовые структурированные кабельные системы и ИТ-оборудование. Работали с Cisco— марка в сетевом обо­рудовании уровня Mercedes, если прово­дить аналогии. Сложность была в том, что раньше об этом никто особенно не заду­мывался — строили да и все. Помеще­ния были обычные. А если возводить ВЦ, ориентируясь на требования ключевых арендаторов, то и времени уходит больше, и стоимость проекта выше. Но зато мы тогда многому научились: со следующими объектами было намного проще.

На этапе строительства вы уже знали конкретно — какие арендаторы к вам придут? Были подписанные договоренности?

—Мы понимали только целевую аудито­рию, но договоров на том этапе ни с кем заключено не было. Да, это был риск. Но в бизнесе иначе никак. Все равно надеялись, что международные компа­нии к нам придут. Так и получилось — в городе на тот момент другого предло­жения класса А не было. Но очень быстро мы поняли, что просчитались в числе транснациональных компаний — в Екате­ринбурге их представительств оказалось не так много, как хотелось бы. Тогда мы переориентировались на федеральных игроков и региональные крупные корпо­рации. У москвичей тоже были свои «рай- деры» — наши офисные помещения им соответствовали. А у уральских компаний таких списков требований не существо­вало. Вообще, арендаторы Екатеринбурга отличаются тем, что им хотелось бы полу­чить уже готовое помещение, под ключ. Так им проще представить, что в итоге будет за офис, а не воображать все само­стоятельно в окружении бетонных стен. А иностранцы и федералы, наоборот, берут помещения без отделки и сами под­гоняют их под свои стандарты. Поэтому мы, например, делаем базовый цвет стен белым — чтобы компании, заехав в офис, могли их перекрасить в любые корпора­тивные тона.

Им можно красить офис в любой цвет? Вообще — арендаторы могут делать с пространством все что угодно?

—Цветовые решения они согласуют с нами — УК следит за тем, чтобы общая концепция БЦ не нарушалась и чтобы арендаторы не нагородили чего-то уж совсем из ряда вон. Но за все годы работы я не припомню такого, чтобы мы не смогли с кем-то договориться. В БЦ «Президент» мы, например, предлагаем три варианта ковролина, которые подходят к внутрен­нему имиджу бизнес-центра. Но не навя­зываем — если компании они не нравятся, она может использовать комбинированное покрытие. В принципе, мы всегда стара­емся идти навстречу.

Единственное табу — вмешательство на уровне мест общего пользования. Этого мы не допускаем. Попытки были. Одна из компаний в БЦ «Президент» захотела поставить в офис свою дверь. Мы объяс­нили: порыв понимаем, но нарушится общая концепция объекта. Если каждый арендатор начнет свои двери ставить, полу­чится стилевая солянка. В итоге удалось договориться.

А если арендатор принесет вам чемодан денег?

—Здесь речь идет об имидже бизнес­-центра. Он чемоданами не измеряется. Планку опускать нельзя.

Но внутри офиса компания может позволить любую причуду?

Хоть джакузи установить?

—Ем... По крайней мере, мы начнем искать для этого техническую возмож­ность. В принципе, ничего сложного здесь нет. Скорее, эта задача вполне выполнима.

А если такой арендатор съедет, он оставит джакузи вам или обязан забрать с собой?

—В договоре прописано: арендатор обязан передать помещение в том виде, в котором его получил. То есть: снять все вывески, восстановить цвет стен, если менял пла­нировку — вернуться к изначальной. Про­фессиональные арендаторы это требова­ние всегда соблюдают, для них эго норма. Но есть компании, которые по каким-то причинам помещение не восстанавливают. В этом случае задействуется механизм стра­хового депозита. При заключении договора компания оставляет нам определенную сумму — о размере мы отдельно догова­риваемся. Съехал арендатор, восстановил помещение — депозит ему возвращаем. Если нет — за счет этих денег мы сами при­водим офис в первоначальный вид.

Арендатору выгоднее оставить депозит вам или самому восстановить помещение?

—Это каждый решает сам. В любом слу­чае у нас не стоит цели заработать на этих суммах, нам главное — быстрее восста­новить офис.

При ремонтах возможны аварии — компания может, например, соседей затопить или провода какие-то повредить. Эти риски вы учитываете?

—Потопы и другие аварии при ремон­тах в наших бизнес-центрах случались. Редко, конечно, но всякое бывает. Я так спокойно говорю сейчас, потому что каж­дый арендатор обязательно страхует свою ответственность за причинение вреда третьим лицам.

Арендаторы сейчас экономят на отделке офисов?

Когда стагнация, спад — все стремятся сокращать расходы.

—Арендаторы никогда особенно не шиковали в этом смысле. Экономили, скажем, на отделке, всегда. Большинство стремится выдерживать средний уровень, потому что вкладывать не в собственное, а в арендованное помещение большие бюджеты нецелесообразно. Хотя, конечно, транснациональные корпорации отделы­вают свои офисы по высшему разряду —

требования к статусности отделки у них заложены изначально.

Как совместить в одном здании компании, которым нужен большой трафик посетителей и тех, кому, напротив, хочется работать в спокойной обстановке?

— Управляющая компания не зани­мается такой расстановкой — мы ведь не организаторы свадеб, а арен­даторы — не гости на банкете. Когда компания выбирает для себя офис, то всегда интересуется окружением. Если видит, что рядом работают офисы с высоким трафиком клиентов и шум будет мешать, то подбирает помеще­ние в другом месте. Обычно все стре­мятся выбрать соседей из своей сферы. Мы это поощряем: сейчас на шестнад­цатом этаже БЦ «Президент» созна­тельно пытаемся сгруппировать креа­тивные компании — там подобралось несколько таких арендаторов: телека­нал, дизайнерские и архитектурные бюро. С легкой руки журналистов, которые разместились у нас на шест­надцатом этаже, это пространство уже стали называть «мини-Флаконом», имея в виду московский бизнес-центр, где сосредоточены офисы креативных компаний. И другие фирмы из этой сферы стали туда стремиться — есть несколько запросов, потому что у каж­дого бизнеса свои потребности. Кому-то нужна креативная атмосфера, общение с людьми на одной волне. Мне кажется, это правильно.

Или другой был случай, на контрасте корпоративных культур: когда один наш арендатор только заехал в БЦ «Палладиум», другие поначалу удивлялись соседству, видя сотрудников, которые ходили по БЦ класса А в хипстерских фут­болках. Потом, правда, привыкли.

Если говорить о таких арендаторах, как банки, рестораны, фитнес-центры,— с ними сложнее работать или проще?

—С ресторанами все достаточно просто. По большому счету, мы им передаем только стены и подключенные мощности — элек­тричество, вентиляцию и т. д. И дальше они сами разрабатывают концепцию заведе­ния, исходя из своих стандартов, оформ­ляют помещение. Сложность здесь в том, чтобы подобрать такого оператора, кото­рый соответствовал бы имиджу БЦ и смог удовлетворить потребности всех арендато­ров — от директоров до рядовых сотруд­ников. Все-таки для бизнес-центра важны три вещи: место, парковка и еда. Еда — это серьезно. С банками тоже проблем ника-

, ких — как правило, в бизнес-центрах они

| открывают клиентские допофисы, никаких

^ специальных требований к ним нет.

I Как надолго запаса качественных БЦ в Екатеринбурге хватит, чтобы соответствовать требованиям профессиональных арендаторов?

Не пора ли строить новые объекты?

—Строить-то можно все что угодно. Но объективно — рынок Екатеринбурга перенасыщен офисными помещениями. И компаний, готовых платить за шикар­ные пространства, очень мало. Поэтому затевать сейчас масштабный проект — значит потратить деньги впустую. Для нас — в особенности: мы создали продукт, который только-только начинает быть вос­требован, — опередили рынок. Люди очень постепенно понимают, чем класс А отли­чается от В. Думаю, у нас есть задел, кото­рый позволит спокойно работать в бли­жайшие лет пять.

Екатерина Стихина