Подробнее в интервью Зам. генерального директора УК RED Андрея Брауде и Главного инженера по новым проектам            УК RED Андрея Пирогова. В студии канала Malina.am.

11 декабря в Екатеринбурге прошло вручение региональной премии «Этажи». Премия уже четвёртый год подряд вручается администрацией города совместно с Уральской палатой недвижимости за достижения на региональном рынке недвижимости. Нововведением 2014 года стала номинация «За энергоэффективность». Пять екатеринбургских застройщиков заявили свои объекты на соискание премии в этой номинации. За звание самого «зелёного» здания боролись ЖК «Мичуринский» компании «ЛСР. Недвижимость — Урал», ЖК «Фаворит» от «ЮИТ Уралстрой», жилой комплекс «Солнечный» застройщика ПСО «Теплит», бизнес-центр «Президент» управляющей компании RED и проект «Экодолье Екатеринбург» от ГК «Экодолье». Победителем стал БЦ «Президент».

Екатерина Дегай: Андрей, Алексей, добрый день. Начну с того, что поздравлю вас: бизнес-центр «Президент», в котором мы сейчас находимся, получил премию «Этажи». Это премия в области недвижимости. Она вручается уже несколько лет, но впервые в этом году была введена номинация «За энергоэффективность». В ней вы и победили. Помимо вас за это звание боролись три жилых комплекса — «Мичуринский», «Фаворит» и «Солнечный» — и проект «Экодолье». Почему появилась такая номинация и можно ли сказать, что застройщики Екатеринбурга наконец осознали необходимость использования энергоэффективных технологий?

Алексей Пирогов: Такая необходимость давно назрела. Важно, что в этом году конкурс перешёл на принципиально новый уровень. Его оценки основывались на базе так называемого «зелёного стандарта». «Зелёный стандарт» — это не только энергоэффективность, но и экология и комфорт. Этим отчасти и объясняется малое количество участников в этой номинации. Пакет документов, которые требовали устроители конкурса, был настолько большой, что мои некоторые коллеги рассказывали — собрать его представляло сложность. 

Андрей Брауде: Это очень хорошая тенденция, которая доходит из Москвы до регионов. Мы очень рады, что требования предъявлялись нашими питерскими и московскими коллегами.

ЕД: Энергоэффективность много обсуждается последнее время. Этой осенью в Екатеринбурге прошёл Форум небоскрёбов, на котором нам удалось поговорить с ведущими архитекторами, людьми, которые проектируют здания. Там, я узнала, что при строительстве Lotte Tower — это самое высокое здание в Южной Корее — использовали разные технологии, например, технологии, которые позволяют получать тепло с глубины около 300 метров, а сама материалы, которые использованы при строительстве здания, способны принимать солнечную энергию и преобразовывать её в электрическую. Примерно то же самое говорил архитектор Алехандро Сточетти, один из авторов Бурдж-Халифа. В мире энергосберегающие давно понятны и известны. Что происходит в России, в Екатеринбурге? 

АБ: «Президент» — это уже второй объект, который мы старались сделать энергоэффективным. Наш «Сенат» в 2011 году получил всероссийскую премию Green Awards — это было признание. Ещё у нас есть «Палладиум», в котором энергоэффективности уделено не меньше внимания. Мы ещё на этапе концепции закладывали достаточно много решений, которые и были отмечены на обеих премиях.

АП: Очень часто энергоэффективность воспринимают как набор каких-то точечных элементов. Всем очень нравятся энергоэффективные лампочки, светодиоды и так далее. В действительности энергоэффективный объект — это комплекс мероприятий. В наших объектах мы уделяем много внимания сбалансированности, чтобы не было гипертрофированных проблемных мест, чтобы всё здание было высокого уровня и все системы коммуницировали друг с другом. 

АБ: В качестве ярких примеров можно привести вещи, связанные с экономией ресурсов, с экологией, внешней средой. Например, многие наши здания используют из города только холодную воду. Более того, в том же «Палладиуме» вода на выходе из крана характеризуется качествами питьевой воды — такая там система очистки. Ещё мы стараемся не выдавать много отходов во внешнюю среду. Например, воздух, который используется для подогрева помещений, потом не выходит обратно — мы используем его для подогрева входящего воздуха, это так называемая рекуперация. 

Что касается комфорта для арендаторов, то мы много внимания уделяем экологичности, благоустройству территории. В «Сенате» клубная атмосфера и акцент на сохранении окружающей среды. Там не было вырублено ни одного дерева. В «Президенте» — комфортный климат внутри здания, благоустроенная территория. И мы планируем и дальше вкладывать в озеленение достаточные средства.

ЕД: Теперь хочется понять коммерческую сторону всей этой истории. Насколько дороже строить такие объекты, учитывая все эти показатели? И насколько это сокращает издержки уже потом, в эксплуатации объекта управляющей компанией и арендаторами?

АБ: Себестоимость крупного бизнес-центра — полтора-два миллиарда рублей. Затраты на энергоэффективные мероприятия в этом объёме просто размываются и их лучше смотреть на конкретных примерах. Например, деление освещения в паркинге на зоны. Грубо говоря, когда автомобиль заезжает, освещается не весь паркинг, а только те зоны, которые он проезжает. Эту система мы внедрили несколько лет назад в «Сенате», и сейчас многие используют её уже и в личных паркингах. При вложении относительно небольших средств окупаемость такого проекта наступает уже через полгода. Причём, открою вам секрет, собственники нашего здания в последнее время часто выставляют нам в претензию вещи, связанные с энергоэффективностью, потому что энергоэффективность — это экономия затрат. Возникает эффект от снижения электроэнергии, он в общей массе небольшой, но его чувствуют арендаторы. 

АП: Есть интересная цифра, о которой люди часто не задумываются. Если взять срок эксплуатации бизнес-центра, например, 50 лет, то в течение этого срока его собственник выплачивает за энергоресурсы стоимость, эквивалентную стоимости самого объекта. То есть экономия на старте в дальнейшем оборачивается существенным ростом стоимости эксплуатации. В зарубежной практике существуют объекты, которые в кризисные времена теряют понимание, что им делать, поскольку их эксплуатация настолько дорога и качество объекта настолько низко, что они не в состоянии находиться на рынке.

ЕД: Сейчас конец года, время подводить итоги. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости? Ещё в 2013 году начали говорить о почти полном насыщении рынка офисными площадями. Тем не менее, в этом году появилось девять новых бизнес-центров — два категории B+ и семь категории B. На 2015 год, насколько я знаю, тоже планируется введение новых объектов. Кто эти люди, которые вопреки всему строят офисные здания, и оправдано ли этой сейчас? 

АБ: Позволю себе пошутить в это непростое время: если раньше мы говорили, что на рынке недвижимости стабилизация, то теперь можно говорить, что на рынке недвижимости недвижимость. Наверное, эта тенденция сохранится. 

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости находится на стадии насыщения и характеризуется двумя тенденциями. Первая — это сократившиеся объёмы поглощения из-за сокращения объёмов спроса. Вторая — это объём предложения, который был выведен в последнее время на рынки. 

В ближайшее время объекты, которые находятся в стадии реализации проектов, будут достроены. Судя по текущей ситуации, по учётной ставке, по ставке кредитов, по практически полному отсутствию ипотеки в коммерческом сегменте, я думаю, что мы встретимся с примерами из 2008 года, когда некоторые объекты будут замораживаться, потому что в текущих условиях нет смысла выводить их на рынок. Наша компания предсказывала такой вариант развития событий, и несколько проектов мы уже остановили. 

ЕД: Арендные ставки будут понижаться?

АБ: Арендные ставки уже понизились. Причём понизились они не столько для уже заполненных объектов, сколько для объектов, которые уже сделали уникальные предложения для рынка.

ЕД: Наверное, сейчас все будут бороться за последних арендаторов, у которых нет офисов?

АБ: Да, и мы не исключение. Но мы не боремся за арендаторов, мы стараемся найти партнёров, с которыми у нас будут долгосрочные отношения. Простой пример: на сегодняшний день можно говорить о снижении ставок, и многие арендаторы будут этим пользоваться — приходить и просить: «А дайте-ка нам 30% скидки». А почему? А потому что. Наверное, это не совсем правильно. В нашей компании существует партнёрский подход. При росте рынка у нас есть фиксированный размер индексации, у нас есть договорённости с каждым арендатором, что будет происходить дальше. Причём стратегию мы смотрим на пять-десять лет. В текущей ситуации мы не можем снизить ставки на 30%. У нас экономика объекта не позволит при этом оказывать должный уровень услуг. 

Я думаю, что всё будет зависеть от объектов и от перспективы. То, что снижение будет, это факт. Но я думаю, глобального провала ожидать не стоит. На настоящий момент глобальных съездов арендаторов из офисной недвижимости нет. Арендаторы стараются договориться, арендодатели стараются пойти навстречу, найти какие-то условия и думать дальше. Кризис — это на два-три года, а срок жизни объекта — 30, 50, а то и сто лет.