«Арендатор заинтересован договариваться, а не съезжать» 14 декабря 2015 года

 «Арендатор заинтересован договариваться, а не съезжать»

Глава Управляющей компании RED о ситуации на рынке офисной недвижимости в Екатеринбурге

Генеральный директор УК RED (управляет в Екатеринбурге бизнес-центрами «Сенат», «Палладиум» и «Президент») Алексей Клименко рассказал о ситуации на рынке коммерческой недвижимости и о том, как девелоперы к ней приспосабливаются.

— Как сейчас складываются отношения между арендаторами и девелоперами в Екатеринбурге?

— С 2009 года рынок офисной недвижимости — это рынок арендатора. Это даже больше связано не с кризисными ситуациями, а с насыщением рынка — предложения стало больше, чем спроса. У арендатора появился выбор. В этой ситуации мы находимся давно и понимаем, что это надолго. Естественно, только ленивые арендаторы не просят скидки. Безусловно, мы пытаемся идти на диалог, обязательно о чем-то договариваемся. К каждому арендатору у нас индивидуальный подход. Мы изучаем состояние отрасли, которую он представляет, чтобы не было необъективных попыток снизить ставки. В целом, мы готовы идти навстречу пожеланиям, но сразу договариваемся о механизме возврата к первоначальным условиям — к тем, которые бы устраивали и нас тоже. То есть иногда скидка возможна, но не навсегда. На год, не более.

 — А сейчас вообще заключаются долгосрочные контракты?

— Да. Есть компании, которые пользуются моментом. Это сильные федеральные компании. Они понимают, что сейчас арендодатели сговорчивые, и есть уникальная возможность заключить долгосрочные контракты на выгодных условиях. В этом долгосрочном контракте взвешиваются все «за» и «против». Например, у нас для каждого объекта разработана 30-летняя стратегия. Мы смотрим, как долгосрочный контракт соотносится с нашей стратегией, определяем минимальные параметры, ниже которых нельзя опускаться. На неразумный демпинг мы не идем, и мы всегда видим выход назад.

— Как в среднем арендная ставка изменилась за последний год?

— В классе А снизилась на 15%, в классе В — около 20%, в торговой недвижимости — порядка 10%. Это немного больше чем за 1 год, т.к. снижение началось еще в конце 2014 года.

— Вы наблюдаете отток арендаторов, их передвижение на рынке?

— Если говорить о торговой недвижимости, то в сегменте районных ТЦ отток арендаторов наблюдался в 2014 году, а в 2015 году ситуация стабилизировалась. Торговля почувствовала кризис на полгода раньше, чем офисная недвижимость. По офисной недвижимости кризис прошелся в конце 2014 года — начале 2015 года. В первую очередь он коснулся средних компаний. Например, началась ликвидация филиалов московских компаний.

Конечно, когда экономическая ситуация ухудшается, то у многих арендаторов сразу появляется порыв переехать на более дешевые площади. Но на наших объектах мы такого не наблюдали. Все остались, мы со всеми договорились. Я это объясняю тем, что к хорошему привыкаешь быстро, и менять комфортные условия арендаторам просто не хочется. Тем более, переезд — это хуже войны. Поэтому арендатор тоже заинтересован договариваться, а не съезжать.

Мы тщательно анализируем рынок. Не секрет, что арендная плата в бюджете отдельно взятой компании составляет 5–10%. То есть снижение арендной ставки на 20% даст всего 1% экономии в общем объеме затрат компании. Я считаю, что снижение арендных ставок происходит не из-за экономической ситуации, а больше по инерции. Руководитель компании-арендатора видит, что у него выручка упала на 20%, и он все статьи расходов режет на 20%. А девелопер при этом теряет свои 20% от выручки. Хотя девелопмент сегодня — это двигатель экономики, который за собой тянет другие отрасли.

— Как у вас обстоят дела с заполняемостью? Есть вакантные площади?

— Вакантные площади есть только в одном бизнес-центре — «Президент». Его запуск пришелся на не очень удачное время. Сейчас у него наполняемость 75%, в следующем году мы доведем до 100%.

— При какой наполняемости бизнес-центр будет рентабельным?

— 60%, если нет кредитов. С кредитной нагрузкой — 70–80%.

— У арендаторов есть другой запрос, кроме цены?

— Уже само собой разумеющееся — интернет с высокими скоростями, выбор провайдера. Есть профессиональные арендаторы — это транснациональные компании. Это целевой арендатор для класса А. У них есть стандарты, которые далеко не все бизнес-центры могут предложить. Вплоть до марок кабеля, по которому осуществляется доступ в интернет. С такими арендаторами непросто. Процесс переговоров может длиться полгода-год.

— На какие площади сейчас самый большой спрос?

— Что касается массового спроса, то на самые маленькие — на 20–50 кв. метров. Федеральные компании с долгосрочными контрактами готовы брать в аренду целые этажи от 1 до 2 тыс. кв. метров.

— Сейчас вообще покупают площади?

— Сегодня нулевой спрос на покупку коммерческой недвижимости. Это влияет кризисная ситуация, неопределенность будущего. Недвижимость подразумевает доход, в данной экономической ситуации доход низкий.

— Вам пришлось отложить какие-то инвестпроекты?

— Да, абсолютно все. Никакой стройки сейчас не предполагается ввиду неопределенности. У нас есть незавершенные проекты, мы их завершаем, а в новые не вступаем. Сейчас вектор развития мы направили на улучшение качества обслуживания действующих объектов. Например, запустили специальное приложение для мобильных устройств для оперативного общения с клиентами. Это своеобразная электронная книга жалоб и предложений. Ты можешь связаться с дирекцией УК, можешь отправить техническую заявку на обслуживание своего помещения. Это позволяет сократить скорость общения, избежать человеческого фактора, улучшить качество работ. Теперь не обязательно описывать проблему словами, можно отправить фотографию, и техслужба объекта быстро примет решение, какого именно специалиста стоит отправить для ее устранения. IT-система объединяет все наши бизнес-центры, в будущем году мы подключим к ней и другие наши объекты.

Кроме того, мы много внимания уделяем зеленым технологиям в строительстве. Этой осенью бизнес-центр «Президент» стал победителем всероссийского конкурса по экологическому девелопменту и энергоэффективности Green Awards-2015. Кроме того, мы первые на Урале получили золотой сертификат Green Zoom. Энергоэффективное здание позволяет экономить до 30% энергоресурсов (электричество, вода, отопление). Мы создавали объекты с целью их долгосрочного владения, поэтому внимательно просчитали экономику. Энергоэффективные технологии позволяют за 50 лет сэкономить такой объем средств, которого хватит на строительство еще одного такого же здания. Сейчас мы собираемся сертифицировать и другие наши объекты.

— По вашим ощущениям, экономическая ситуация как дальше будет развиваться? 

— Мы считаем, что дно уже достигнуто. С середины следующего года ожидаем какие-то тенденции к улучшению. Небольшие, нерезкие.

 

Интервью взял Николай Яблонский